Oppussingslån: boliglån, rammelån eller usikret lån?

Kari er en tenkt person, men tallene er regnet ut på ekte. Hun har fått tilbud på 261 000 kr for nytt bad og kjøkken og legger på 15 prosent, som er det mest et prisoverslag kan sprekke. Da trenger hun 300 000 kr. Tar hun pengene som påslag på boliglånet og betaler ned over 25 år, koster det 242 966 kr i renter og gebyrer. Over fem år er regningen 42 783 kr. Det er samme lån og samme rente. Det eneste som er forskjellig, er hvor lenge hun låner.

Tre måter å låne til oppussing på

Bankene tilbyr i praksis tre løsninger til oppussing. To av dem har pant i boligen, og én har ikke det. Forskjellen er renten, taket og om du må betale ned etter en fast plan.

Kan boliglånet brukes til oppussing?

Ja. KLP og Nordea skriver begge at du kan øke boliglånet for å pusse opp. Har du betalt ned noe av lånet eller har boligen steget i verdi, kan det være plass til mer. SpareBank 1 skriver at det kan være den enkleste og rimeligste løsningen. Banken ser på inntekt, øvrig gjeld og boligens verdi, og lånet må ligge under taket du leser om under.

Rammelån til oppussing: du betaler bare for det du bruker

Et rammelån er en kredittramme med pant i boligen. Du trekker penger etter hvert som regningene kommer, og betaler bare renter på det du har brukt. KLP skriver at et rammelån ofte lønner seg når du ikke vet nøyaktig hva oppussingen koster. Haken er at det ikke finnes noen avdragsplan under taket. Lånet blir stående til du selv betaler det ned.

Usikret lån til oppussing: ingen pant, høyere rente

Et usikret lån, ofte kalt forbrukslån, har ingen pant i boligen, og renten er høyere. Jeg regner med 11,6 prosent nominell rente, som er midten av eksempelrentene hos långiverne vi sammenligner.

Byggelån er for totalrenovering

Skal du totalrenovere, nevner SpareBank 1 byggelån: høyere rente enn boliglån, men du betaler bare renter på det du har brukt så langt. KLP tilbyr det ikke og henviser til en lokal bank.

Hvor mye kan du låne til oppussing? Taket er 90 prosent av boligverdien

Utlånsforskriften § 7 setter taket. Et lån med nedbetaling og pant i boligen kan ikke være mer enn 90 prosent av en forsvarlig verdi, som aldri er høyere enn en forsiktig vurdert markedsverdi. Alle lån med pant i boligen telles med, også fellesgjeld i borettslag og sameie. Regjeringen hevet taket fra 85 til 90 prosent i desember 2024. Bankene kan gjøre unntak for inntil 10 prosent av lånene hvert kvartal, 8 prosent i Oslo (§ 12), men det er bankens kvote, ikke din rett.

Samlet gjeld kan heller ikke overstige 5 ganger årsinntekten, og banken tester om du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, med en rente på minst 7 prosent. Hvor mye det gir for din inntekt, regner du ut i kalkulatoren for hvor mye du kan låne. Kalkulatoren under tar for seg taket på boligen og gjeldsgraden samtidig.

Over 60 prosent: rammelån stopper, og avdragene starter

Et rammelån kan ikke være mer enn 60 prosent av boligens verdi (§ 7). Går samlet lån med pant i boligen over 60 prosent, må banken dessuten kreve årlig nedbetaling (§ 9). Kravet er det laveste av 2,5 prosent av lånet og nedbetalingen på et annuitetslån over 30 år, så det blir aldri høyere enn 2,5 prosent av lånet i året. Er boligen din allerede belånt over 60 prosent, er rammelånet ute, og et påslag med fast nedbetaling er det som er igjen.

Verdivurdering etter oppussingen

Har boligen steget i verdi, kan en ny verdivurdering gi plass til et større lån, skriver Nordea, og etter en stor oppussing kan lånet utgjøre en lavere del av verdien. Banken legger likevel en forsiktig verdi til grunn, så spør hva den vil godta.

Hvor stort lån trenger du? Tilbud pluss 15 prosent

Det finnes ikke et ærlig svar på hva en oppussing koster uten å se boligen. Jeg fant ingen kilde å regne en pris per kvadratmeter fra, så jeg oppgir ingen. Hent inn tilbud og legg en buffer oppå.

Et prisoverslag kan sprekke med opptil 15 prosent

Håndverkertjenesteloven § 32 sier at når håndverkeren har gitt et prisoverslag, skal prisen ikke overstige det «vesentlig, og iallfall ikke med mer enn 15 prosent». Det gjør 15 prosent til en naturlig buffer for selve overslaget. Grensen gjelder ikke tilleggsarbeid du ber om, og heller ikke ekstra arbeid på grunn av uforutsette forhold på din side, for eksempel råte bak flisene (§ 33). Slikt kommer i tillegg, i likhet med materialer og utstyr du kjøper selv.

Kan jeg få lån for å pusse opp badet mitt?

Ja, et bad er bare et prosjekt av en bestemt størrelse. Det som avgjør, er inntekt, gjeld og boligverdi, ikke om pengene går til bad eller kjøkken. Størrelsen på prosjektet avgjør hvilket lån som passer. Eksemplene under er tenkte personer og tenkte beløp, ikke priser.

Regn ut oppussingslånet ditt

Legg inn tilbudet, så legger kalkulatoren på bufferen og regner ut lånet med pant og det usikre lånet side om side. Prøv å dra nedbetalingstiden for lånet med pant opp og ned, for det er der pengene ligger.

Nye boliglån, nedbetaling

5,30 %

SSB, september 2026

Nye rammelån

5,33 %

SSB, september 2026

Usikret lån, eksempelrente

11,6 %

Midten hos långiverne våre

SSBs tall er gjennomsnittet i et utvalg banker for nye lån til husholdninger, ikke renten du får. Din rente avhenger av belåningsgraden og økonomien din. Renter gir skattefradrag på 22 prosent, og kalkulatoren viser kostnaden etter fradraget.

Samme løpetid: pant sparer rundt 58 000 kr på 300 000 kr

Over fem år, som er det lengste et usikret lån kan løpe, koster 300 000 kr med pant 42 783 kr i renter og gebyrer. Usikret koster det 100 428 kr. Forskjellen på 57 644 kr er rentegapet: 11,6 mot 5,3 prosent.

Lang løpetid er fellen

Et lån med pant kan løpe i 25 år eller mer, og det lokker. 300 000 kr over 25 år koster 1 810 kr i måneden, men 242 966 kr i renter og gebyrer. Fra 12 år blir pantlånet dyrere enn et usikret lån over fem år. Et kjøkken eller et bad varer sjelden 25 år, og da betaler du renter etter at det har sluttet å se nytt ut. Jeg ville valgt løpetiden ut fra hvor lenge jeg har glede av arbeidet. Hvordan ekstra avdrag virker, står i guiden om å nedbetale lån raskere.

Øke boliglånet eller rammelån til oppussingen?

Rentene er nesten like: SSB har 5,30 prosent for nye nedbetalingslån og 5,33 prosent for nye rammelån med pant i bolig. Forskjellen ligger i hvordan lånet virker. Ligger samlet lån med pant over 60 prosent av boligverdien etter oppussingen, er rammelån ute (§ 7), og du trenger ikke svare under: da er påslaget det som er igjen.

Når et usikret oppussingslån kan være riktig

Pant gir lavere rente, men det er ikke alltid mulig eller ønskelig. Et usikret lån kan passe når boligen allerede er belånt tett opp mot 90 prosent, når du ikke vil sette pant i boligen, eller når banken tar mer enn rundt 10 500 kr i gebyr på et lite lån. Et påslag kan kreve et nytt eller større pantedokument, og tinglysing koster 545 kr i 2026. Et usikret lån må betales ned på 5 år (§ 13), som er forklart i guiden om billån og forbrukslån.

Hvor høyt gebyr tåler et oppussingslån med pant?

Små lån er der gebyrene gjør mest utslag, så jeg har regnet på hvor mye banken kan ta i etableringsgebyr før et usikret lån blir billigere. Begge lån er regnet over fem år, og gebyret er lagt til lånet.

Det er oftere plassen i boligen enn gebyret som avgjør. Skal du låne usikret, er dette de tre långiverne med lavest månedsbeløp for samme lån:

Får du avslag, går guiden om avslag på forbrukslån gjennom årsakene og hva du kan gjøre med hver av dem.

Startlån og Husbanken: det som finnes ved siden av banken

Startlån fra kommunen er for dem som ikke får finansiering i vanlig bank. Husbanken skriver at det kan dekke utbedringer og tilpasninger som er nødvendige for at husstanden skal kunne bo i boligen, men ikke generell oppussing. Husbankens eget oppgraderingslån gjelder omfattende tiltak for lavere energibruk og bedre tilgjengelighet, og heller ikke det godkjenner generell oppussing alene. Energitiltak og støtte fra Enova står i guiden om Enova-støtte og lån.

Skatteetaten skriver at BSU-pengene kan brukes til oppussing og vedlikehold av egen bolig. Hva som teller, og hva som skjer med skattefradraget, står i guiden om å nedbetale lån med BSU.

Slik søker du, og dette gjør oppussingslån dyre

1. 1

   Hent inn tilbudFlere håndverkere

   Be om skriftlig tilbud, og spør om det er en fast pris eller et prisoverslag.

2. 2

   Finn lånebeløpet

   Legg 15 prosent oppå tilbudet, og ta med det du kjøper selv.

3. 3

   Sjekk plassen i boligen

   Regn ut taket på 90 prosent og 60 prosent, og be om en ny verdivurdering hvis boligen har steget.

4. 4

   Sammenlign tilbud

   Be om effektiv rente og totalkostnad for samme beløp og samme løpetid, og spør om etableringsgebyr og om pantet må tinglyses på nytt.

5. 5

   Vent med å starte

   Start arbeidet først når lånet er utbetalt, så du ikke står med en halvferdig oppussing og et avslag.

Skal du pusse opp en hytte, står reglene i guiden om hyttelån.

Vanlige spørsmål